广东省东莞市第三人民法院

民事判决书

 （2011）东三法民一初字第10140号

    原告（反诉被告）深圳某，男，50岁，汉族，住广东省深圳市宝安区。

    委托代理人古毅先、宋雪，广东鹏正律师事务所律师。

    被告（反诉原告）东莞精密模具有限公司，住所地：东莞市塘厦镇。

    法定代表人。

    第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区民田路九州创展大厦（新华保险大厦）3楼01-03. 05. 06. 08-13. 15. 16. 18-21。

    原告深圳某诉被告东莞精密模具有限公司及第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，被告模具公司提出反诉，本院决定合并审理，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告深圳某的委托代理人古毅先、被告模具公司的委托代理人、第三人中原公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告深圳某诉称：深圳某与模具公司于2011年6月22日签订《二手房买卖合同》及《补充协议书》，约定深圳某购买模具公司位于东莞市塘厦镇一块土地及地上建筑物。合同签订后，深圳某按照合同约定向模具公司支付了定金775000元整。但后经深圳某了解得知，模具公司对该土地及地上建筑物的买卖存在违法行为并且在签订《二手房买卖合同》及《补充协议书》时对深圳某做了隐瞒：首先，地上建筑物系违法建筑，模具公司并没有取得合法房地产证，依照《城市房地产管理法》规定，未经依法登记的房产不可以进行市场买卖；其次，模具公司没有取得对该土地进行合法开发及对外转让的批准手续和文件；再次，涉案土地权属界线不明，存在每年需要向当地村委甚至村委个别领导缴纳管理费的问题，且这一严重问题模具公司在已签订合同、深圳某已支付定金后才经过中原公司告知深圳某。在整个合同签订过程中，模具公司一直隐瞒该土地及土地建筑物的真实情况及相关的材料和批准文件，模具公司在该合同的签订中存在隐瞒事实真相和欺诈的行为。深圳某对涉案房地产存在重大误解，在违背其真实意思表示的情况下，签署了该《二手房买卖合同》及《补充协议书》并且支付了全部定金。因此，根据法律、法规规定，结合本案实际情况，上述《二手房买卖合同》及《补充协议书》违反了国家关于房地产买卖的强制性规定，应属无效合同，因该合同取得的财产应当予以返还。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：一、确认深圳某与模具公司签订的《二手房买卖合同》及《补充协议书》无效；二、模具公司返还定金775000元；三、本案全部诉讼费用由模具公司承担。

    被告（反诉原告）模具公司答辩并反诉称：2011年6月22日，模具公司通过中原公司与深圳某签订《二手房买卖合同》及《补充协议书》，约定模具公司向深圳某出让位于东莞市塘厦镇一宗国有土地工业用地[土地使用权证号：东府国用( 2005)第特-号]以及地上建筑物，约定价款为15500000元，深圳某应分三期向模具公司支付约定的出让款：第一期于合同生效之日起五个工作日内支付定金775000元；第二期于合同生效之日起两个月内支付8725000元；第三期于合同生效之日起第三个月内支付剩余的出让款6000000元。双方签订合同后，深圳某按照约定向模具公司的资金监管账户汇入定金775000元（其中675000元已放款，剩余100000元仍受监管）。模具公司收到定金后，积极安排人员配合深圳某办理手续，但深圳某却以各种借口推搪，导致土地及地上建筑物闲置。模具公司认为，《二手房买卖合同》及《补充协议书》是双方真实意思表示，合同一经签订即对双方有约束力，并且深圳某已经按照合同约定向模具公司支付定金，现深圳某不履行上述合同的主要义务，已构成根本违约，根据合同的约定及法律规定，深圳某应对模具公司承担违约责任。为维护模具公司的合法权益，模具公司提出反诉，请求：一、解除模具公司和深圳某签订的《二手房买卖合同》及《补充协议书》并要求深圳某支付违约金3 100000元；二、本案诉讼费由深圳某承担。

    反诉被告深圳某辩称：一、模具公司主张解除合同已没有实际意义。双方签订的《二手房买卖合同》及《补充协议书》本来就是不成立的和无效的协议。根据合同法的相关规定，《二手房买卖合同》及《补充协议书》约定必须要深圳某注册公司方可以公司名义购买，且需经过房地产管理局批准、登记等手续方可生效；不成立当然也是无效的，无效的合同自始至终都没有法律约束力，且模具公司向深圳某发律师函讲限三日内解除该合同，现在该合同已经被解除已经说明是不成立和无效的合同。二、模具公司要求支付违约金3 100000元没有法律依据。模具公司将没有房产证的房产、不能上市交易的违法房产强买强卖给深圳某，模具公司隐瞒该房地产土地使用证和出让合同原件，深圳某付完定金后，模具公司增加违法条件，均存在合同欺诈。双方所签订的《二手房买卖合同》及《补充协议书》未生效。综上，模具公司所签《二手房买卖合同》是以欺诈方式骗取深圳某定金，且违反国家法律强制性规定，该转让的房产没有房产证没有规划报建手续、土地没有出让合同和出让金的缴纳、双方签订合同时的主体不适格，深圳某必须以公司名义方可购买、模具公司卖房地产时没有召开董事会，因此双方合同并未成立且不生效，属无效的合同。

    第三人中原公司陈述：深圳某共支付了775000元定金，其中675000元已支付给模具公司，现仍有100000元作为押金托管在中原公司，中原公司愿意根据法院的判决进行处理。

    经审理查明：案涉土地使用权位于东莞市塘厦镇x居民委员会，土地面积10425.6平方米，为工业用地，使用权类型为出让取得；模具公司于2008年取得土地使用权证，证号为东府国用( 2005)第特836号，使用年限至2055年6月29日。

    2011年6月22日，深圳某作为买方、模具公司作为卖方，双方签订一份二手房买卖合同，约定：卖方自愿将上述土地使用权转让给买方，价款为15500000元，合同生效五日内支付定金100000元及675000元，款项实行银行或第三方资金监管，余款须在2011年8月30日前付清；双方于2011年8月30日前签署《东莞市二手房买卖合同》，并在签订当天共同申办过户手续；卖方应在收到全部楼款三日内进行标的交付使用；若买方未按约定的期限履行义务，卖方有权要求以转让价为基数按每日万分之五支付违约金并继续履行合同，如逾期超过五日，卖方有权解除合同并选择要求买方支付转让价百分之二十的违约金或没收已支付的定金；若卖方未按约定的期限履行义务，买方有权要求以转让价为基数按每日万分之五支付违约金并继续履行合同，如逾期超过五日，买方有权解除合同并选择要求卖方支付转让价百分之二十的违约金或双倍返还已付的定金。双方所签合同采用的是商品房二手房买卖合同范本，在合同中对相应条款进行了手写修改，如“建筑面积”改为“土地面积”、“房地产证”中“房”改为“土”等，同时，双方在合同中备注：该交易为东莞市塘厦镇国土使用证交易…由卖方负责土地交易过程中办土地证所产生的全部税费及相关费用，此价包含现土地上的所有附作物及经纪方的佣金，买方清楚购买该物业必须在东莞市注册公司，以公司名义方可购买，并于签署合同后自行申请。

 同时，双方又签订补充协议一份，明确：买方于签署合同生效之日起五个工作日内将定金775000元支付到银行或第三方监管账户中，合同生效之日起两个月内支付8725000元到监管账户中，合同生效之日起一个月内支付6000000元到监管账户中；于买方新公司银行账号生效三个工作日内到银行做资金监管。

 当天，第三人中原公司作为托管方，与深圳某、模具公司签订资金托管协议一份，约定上述二手房买卖合同约定的定金、交楼押金交由托管方托管。

 合同签订后，深圳某分别于2011年6月22日、2 8日向中原公司支付定金100000元及675000元，中原公司已将当中的675000元支付给模具公司，余款100000元作为交付押金尚在托管中。模具公司分别向深圳某出具收款收据，分别确认收到“购买东莞市塘厦镇石鼓第二工业区（东府国用2005第特836号）土地的定金壹拾万元”、“购买东莞市塘厦镇石鼓第二工业区（东府国用2005第特836号）土地及地上建筑物的定金陆拾柒万伍仟元”。

 2011年9月8日，深圳某委托广东鹏正律师事务所以快递方式向模具公司发出律师函一份，认为双方签订的上述合同买卖标的是地上建筑物，由于该建筑物未办理权属登记、土地转让未经审批，且模具公司隐瞒了需要支付土地管理费的事实，双方的合同无效且过错在于模具公司，要求模具公司退还深圳某已付的定金。该律师函于2011年9月10日送达。

 2011年9月24日，针对深圳某上述律师函，模具公司委托广东名成律师事务所以快递方式向深圳某发出律师函一份，认为双方买卖标的是土地使用权及地上建筑物，签约后深圳某拒绝办理资金监管手续及相关过户手续，已构成违约，要求深圳某履行上述义务，否则模具公司将解除合同并追究其违约责任。深圳某确认已收到上述律师函。

 庭审中，深圳某提供模具科技（深圳）有限公司（以下简称“深圳模具”）与东莞市x工贸有限公司（以下简称“x公司”）签订的土地转让协议，以及东莞市塘厦x居委会与深圳模具、x公司签订的有偿土地转让补充协议书。模具公司及中原公司对此两份协议予以确认。根据此两份协议，x公司与东莞市塘厦镇x居委会曾于2000年4月7日签订了《有偿使用土地合同书》一份，x公司有偿取得案涉土地使用权，并每年按2元／平方米的标准向东莞市塘厦镇x居委会缴纳土地管理费；2007年11月8日，颖纺公司与深圳模具签订了土地转让协议，约定深圳模具须按2元／平方米／年的标准向东莞市塘厦镇x居委会缴纳土地管理费，同时另外按8元／平方米／年的标准向x公司的法定代表人或股东缴纳转让补偿费；后三方于2007年11月2 8日签订补充协议书，约定土地管理费变更为5元／平方米／年，并确认深圳模具正在东莞市申请成立模具公司，待模具公司成立后，协议涉及的权利义务转由模具公司承接。模具公司主张承接了该协议书后，案涉土地使用权从颖纺公司过户到模具公司。深圳某主张模具公司在签约前隐瞒案涉土地尚须向所在社区及上一手使用权人缴纳土地管理费，在双方签约后才告知并出示上述两份转让协议。模具公司及中原公司则主张，深圳某与模具公司签订二手房买卖合同前，模具公司及中原公司已详细向深圳某说明需要交纳土地管理费及转让补偿费共计10元／平方米／年，在双方签订合同当天，模具公司向深圳某出示了前述土地转让协议、有偿土地转让补充协议书。但模具公司、中原公司并未就其主张进行举证。

 另，模具公司提供建设规划许可证一份，主张x公司在其取得案涉土地使用权期间，经规划许可后在该土地上建设了厂房，但该厂房并未办理房地产权属登记，随后x公司将案涉土地使用权及地上建筑物转让给模具公司，模具公司取得该地上建筑物的处分权。模具公司亦提供电费发票、施工合同、工程预算表等，主张为履行双方签订的二手房买卖合同，模具公司另觅生产场地而支出巨额费用，深圳某应当依合同承担违约责任。

 以上事实，有深圳某的身份证、模具公司的营业执照、二手房买卖合同及补充协议、收款收据、资佥托管协议、律师函及快递详情单、土地转让协议及有偿土地转让补充协议书复印件、土地使用权证、董事决定证明及书面决议、建设规划许可证、电费发票、施工合同、工程预算表等以及本院的庭审笔录附卷为据。

 本院认为：结合双方诉辩意见，本案的争议焦点在于：一、案涉二手房买卖合同及补充协议是否合法有效；二、深圳某拒绝履行合同是否依法有据，是否应向模具公司承担违约责任。

 关于焦点一。首先，模具公司向颖纺公司购买案涉土地及地上建筑物，一并取得了土地使用权及地上建筑物的处分权，并于2008年取得土地使用权证。土地使用权证显示该土地为工业用地，使用权类型为出让取得，而根据模具公司提供的规划许可证，该地上建筑物并非违法建筑。模具公司对该土地使用权及地上建筑物具有合法处分权，深圳某认为模具公司无权处分的诉讼主张本院不予采纳。深圳某认为该土地使用权的流转违反法律法规禁止性规定，但深圳某未就其主张进行有效举证，对其该诉讼主张本院不予采纳。

 其次，根据合同对标的物的描述以及备注中明确“凭国土使用证交易”、“此价并包含现土地上的所有附作物”的表述，结合双方在定金收据中对款项用途的表述，双方的买卖主标的为国有土地使用权。地上建筑物是作为土地的附作物一并转让。模具公司作为该土地使用权及地上建筑物的合法处分权人，双方就该土地使用权及地上建筑物达成买卖协议，不违反法律法规禁止性规定。双方以商品房二手房买卖合同为范本，对当中的表述进行修改确认，不影响双方合同买卖国有土地使用权的性质及效力。深圳某认为合同形式违法的诉讼主张本院不予采纳。双方为履行买卖合同，约定由深圳某在东莞市注册公司并以公司的名义重新签订合同，不影响原合同的效力，深圳某关于主体不适格的诉讼主张本院亦不予采纳。

    深圳某未能有效举证证明案涉合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，深圳某请求确认双方签订的二手房买卖合同及补充协议无效，本院不予支持。深圳某、模具公司自愿签订二手房买卖合同及补充协议，意思表示真实，合法有效，双方均应依约行使权力、履行义务。

 关于焦点二。根据双方确认，买卖取得案涉土地使用权后，须按x公司、深圳模具、东莞市塘厦镇x居委会原来的约定额外缴纳土地管理费、转让补偿费。深圳某称签约前并不知晓该费用。本院认为，根据双方确认的土地转让协议及有偿土地转让补充协议书复印件，相关的土地管理费、转让补偿费达1 3元／平方米／年，即每年共计10425.6平方米×13元=135532. 80元，退一步讲，即使模具公司主张实际每年按10元／平方米计收，亦达104256元。结合土地使用年限，相关费用的金额较大。而双方于二手房买卖合同及补充协议中除了转让价款、税费以外并未提及须另行交纳其他费用。模具公司及中原公司主张深圳某于签约前已充分知悉并同意该费用，模具公司及中原公司应承担相应的举证责任，其未能进行有效举证的，应承担相应的举证不能责任。对深圳某关于签约前不知晓该费用的主张，本院予以采纳。

 在双方签订合同后，模具公司要求深圳某在转让价款以外额外承担该土地管理费、转让补偿费，涉及金额较大，深圳某以此为由拒绝继续履行合同，属于双方就合同条款变更未能达成一致。模具公司认为深圳某拒绝履行合同构成违约，缺乏事实依据，本院不予采纳。双方因合同条款变更未能协商一致，基于额外承担土地管理费、转让补偿费的条件，深圳某明确不愿意履行合同，模具公司亦请求解除，视为双方一致同意解除双方签订的二手房买卖合同及补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，模具公司应向深圳某返还已交付的定金。结合前述查明，深圳某已交付的定金775000元，其中模具公司已收到675000元，尚余100000元仍在中原公司处托管。双方二手房买卖合同及补充协议解除后，应由模具公司向深圳某返还定金675000元、由中原公司将其托管的100000元返还给深圳某。模具公司关于深圳某承担违约责任的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。

 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条的规定，判决如下：

 一、解除原告（反诉被告）深圳某与被告（反诉原告）东莞精密模具有限公司于2011年6月22日签订的二手房买卖合同及补充协议。

 二、被告（反诉原告）东莞精密模具有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）深圳某返还定金675000元。

 三、第三人中原地产代理（深圳）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）深圳某返还托管款100000元。

 四、驳回原告（反诉被告）深圳某的其他诉讼请求。

 五、驳回被告（反诉原告）东莞精密模具有限公司的其他诉讼请求。

 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

 本案本诉受理费11550元、反诉受理费15800元，深圳某与东莞精密模具有限公司各负担13675元。

 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。

审  判  长    庄乐波

代理审判员    冯影琳

人民陪审员    赵亮明

二O一二年三月二十六日

书  记  员    陈  芹

    冯金梅（代）

本件与原本核对无异