【小产权房】小产权房的法律地位及审判实践中存在的问题

　　与会同志主要围绕以下几个问题进行了讨论：关于小产权房的成因、定义和法律地位，小产权房纠纷的受理范围及立案标准，转让、处分小产权房的合同效力。

　　对此，郑州中院民二庭审判长王凤梅、常爱萍，惠济区法院民一庭庭长王永峰、花园口法庭审判员王精一，二七区法院民一庭副庭长马江平，中原区法院民一庭庭长李建丽作了主题发言。(郑州中院民二庭审判长马增军、惠济区法院民一庭副庭长揭培绿为该主题提供了书面发言材料)

　　关于小产权房的成因、定义，他们认为：

　　1、直接的原因莫过于巨大的经济利益驱动。对于农民和城市居民来说，小产权房可以满足二者的迫切需求，即使此种交易存在巨大的风险也再所不惜。2、国家管理机构和法律监管机制的缺失也是导致小产权房现象形成的重要原因。国土资源部、建设部及其下属机构进行专门管理，但是这些部门的职权仅限于城市国有土地，对于广大农村集体土地，其监管权限十分有限。3、小产权房现象产生的深层原因在于我国城乡二元土地所有制度的划分和集体土地上市流转机制的缺位。4、“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指农村集体组织未经国有化征收，在其自有土地上自行建设的房屋。

　　关于小产权房的法律地位。

　　所谓的小产权或乡产权是指由乡或村出据的认可买受人买房的文件，由于其违背法律的规定，实际上是没有产权效力的。小产权房又可细分为两种：第一类是集体组织经过其所在县级政府合法批准后，在自有的非农用地上修建的村民住宅用房，集体组织在给村民分配房屋后，将多余的房屋卖给集体组织之外的人。对于这种情况来说，房屋本身是合法的建筑物，只是依法不能用于上市流转，不能出租、出售给本集体组织以外的人，法律仅仅不保护非法买受人的权益，但对于集体组织来说，其对房屋所享有的权益是受到法律保护的。第二类是集体组织未取得任何批准手续，擅自在自有的农用地上修建的违章建筑。对于这种情况，由于房屋本身不合法，法律不保护此房屋上所附的任何权益。

　　关于小产权房纠纷的受理范围及立案标准。

　　小产权房纠纷主要有以下几种：房屋转让纠纷、预付房款转让纠纷、房屋抵押纠纷、购房人名称变更纠纷、离婚房屋分割纠纷、房屋质量纠纷、拆迁补偿纠纷、继承纠纷等。结合以上纠纷法院决定是否受理，王精一认为：诉讼主体应是小产权房所在的集体经济组织成员;争议的房屋应是集体经济组织为解决本组织成员纠纷而建设的，对主要以营利为目的的小产权房，法院不予受理;诉讼标的是关于小产权房占有、使用、收益的纠纷，涉及所有权的问题一般不予受理保护;城镇居民到农村购买小产权房，现阶段不受法律保护;与国家国土资源部、建设部、房产局等有关部门的关于小产权房的处理意见保持一致。

　　关于转让、处分小产权房的合同效力。

　　1、农村住宅如出卖给本集体经济组织内部成员，经本集体同意，且买受人符合宅基地使用权分配条件，可认定其买卖有效。因为该民事行为不违反法律、法规和强制性规定。2、农村住宅如出卖给本集体经济组织外的居民，应认定其买卖行为无效，因为该行为违反国家法律禁止性规定。3、农村居民与本集体经济组织成员以外的居民出资在其宅基地上联合开发建房，协议应认定无效，联合建房人不能成为房屋共有人，但对与其合作的农村居民享有债权。4、在婚姻关系存续期间，一方或共同投资在宅基地上建设的农村住宅，即使一方为城镇居民或户籍未迁入的其他农村居民，除双方另有约定外，修建的住宅应为夫妻共同财产。5、城镇居民或非集体经济组织成员因遗产继承可取得农村住宅所有权。6、关于农村住宅赠与合同效力，应审查受赠主体是否适格，受赠主体应受到限制。受赠主体应符合前面所述的农村住宅买受人条件。7、农村集体经济组织在符合规划的情况下，在集体建设用地上建设住宅用于安置集体经济组织成员过程中，购房指标转让对内部符合受让条件，转让行为有效，除此之外，转让行为无效。

　　关于小产权房买卖合同的效力存在不同认识，有的认为有效，有的认为无效。对于认定无效后的大多说认为应适用过错原则和诚实信用原则，小产权房买卖合同依法认定无效的，房屋可以返还，但房屋溢价部分，如买受人作为其损失提起反诉，应予以支持。只有这样法院的判决才能起到鼓励诚信，平衡当事人利益的作用。

　　省法院民一庭综合组长周志刚在点评中认为：

　　关于小产权房的性质问题。小产权房到底合法还是不合法，这个命题本身就是不科学的。因为凡是在农村建设的房屋，农民自己居住的，都是小产权房，但是只要不流转，它都是合法的。只有它流转出了这个集体经济组织，我们才能就它流转的合法性展开讨论，所以流转的合法性应代替小产权房的合法性。小产权房有以下特征：一是在农地上建设的，这个农地不包括耕地，国家规定耕地上不能搞非农建设;二是合法建筑;三是没有产权证的;四是必须与本集体经济组织以外的人交易。关于小产权房的类型，以流转阶段来分割，分为三种类型：流转之前的建房纠纷，然后是流转纠纷，主要是合同纠纷，最后是流转之后的派生纠纷。比较典型的是第二种流转纠纷，后面再谈合同效力。

　　对于立案审查问题，我们坚持两个原则，第一是“进得来、出得去”，就是对既能管得了又能管得好的案件再立案;第二是有多种权力可以解决这个纠纷的时候，特别是行政权可以解决这个纠纷的话，不主张法院来解决。

　　关于买卖小产权房的效力问题，这就得提一下北京二中院处理的画家村画家买村民房的案件，那个案件是按无效处理的，画家买一个农民的房子，农民后来又反悔，一审按无效处理，与赔偿问题一并处理;二审改了，按无效处理，赔偿另案起诉。后来判农民赔偿48万，农民没钱，后来又要执行这个房子，执行回来，也是一个问题。

　　我个人认为，从合同法来看，买卖小产权房的合同是有效的，理由有下几点：

　　第一点，主张无效的理由是不成立的。小产权房不适用最高院关于商品房买卖的司法解释，也不适用城市房地产管理方面的法律，因为小产权房是建在农村土地上的。合同法第五十二条第一款的规定，违反法律、行政法规的禁止性规定的，合同应为无效。现在没有一部全国人大的法律或国务院的行政法规规定买卖小产权房无效，土地管理法第六十三条是对地、转让地的行为进行禁止性规定，不是对转让房的行为进行禁止性规定，“画家村”的案件是从房地一体主义考虑的。从合同的目的解释来，保护合同的缔约方、守约方，我们可以解释为合同是有效的。根据合同解释的方法，在合同既可以解释为有效，又可以解释为无效的情况下，合同应该解释为有效。国务院的通知能否成为裁判的依据值得考虑。所以认定无效的理由都是不成立的。

　　第二点，如果按有效处理的话是符合诚实信用原则的，符合保护守信方利益的原则。从十七届三中全会的公报看，要破除城乡二元化，实行一元化，在人身损害赔偿领域就表现为同命同价，土地房屋流转方面，按合同有效处理也是符合趋势和十七届三中全会精神的。“顺应农民过上好美好生活的期待，尊重农民在改革中的一些创造性做法”。

　　第三点，画家村案件，无效认定，但结果是按增值部分判了差额赔偿，是履行利益，实际是按有效处理的。农民补偿时，是按现有的房产进行评估的。无论是按无效处理还是按有效处理，处理结果都是有效的